Cẩm nang hướng dẫn đầu tư EB-5 năm 2022 – Bước 3: Thẩm định tính hiệu quả đầu tư EB-5

BƯỚC 3: Thẩm định tính hiệu quả đầu tư EB-5

(bởi Debbie A. Klis và Clem G. Turner)

Trước khi đầu tư, nhà đầu tư cần tham gia “thẩm định” chuyên sâu nhằm tìm hiểu để xác nhận các giả định, xác định những rủi ro và liệu có nên tiếp tục với khoản đầu tư dự tính. Quan trọng là các nhà đầu tư phải tự mình hoạch định và thực hiện quy trình thẩm định hợp lý trước khi đầu tư. Thông qua thẩm định, nhà đầu tư EB-5 có thể giảm đáng kể rủi ro đầu tư bằng cách có được cái nhìn sâu sắc có giá trị về cơ hội đầu tư và các nhà tài trợ. Cho dù đầu tư vào dự án bất động sản hay doanh nghiệp đang hoạt động, nhà đầu tư có thể tránh được những rủi ro không mong muốn và gia tăng sự tự tin vào khoản đầu tư.

Thẩm định bất động sản

Dù là loại hình hay vị trí bất động sản, thẩm định là bước quan trọng cần có trước bất kỳ khoản đầu tư bất động sản dài hạn nào. May mắn thay, hầu hết các nhà đầu tư có thể được hưởng lợi từ quá trình thẩm định được thực hiện bởi nhà phát triển bất động sản có kinh nghiệm tài trợ dự án. Sau khi chọn loại hình và vị trí bất động sản, nhà phát triển bất động sản sẽ chắc chắn rằng họ có thông tin đầy đủ và chính xác về tài sản vật chất, hiệu suất tài chính và triển vọng của bất động sản đó.

Thẩm định nhà phát triển dự án

Quá trình thẩm định bởi các nhà tài trợ và nhà phát triển bất động sản dày dạn kinh nghiệm thường bao gồm 2 giai đoạn là thẩm định “thư trước khi có ý định” và thẩm định “thư sau khi có ý định”. Giai đoạn thư trước khi có ý định bao gồm các câu hỏi nhiều lớp hơn. Điều này có nghĩa là người mua đang dựa vào thông tin công khai và thông tin do người bán cung cấp thay vì hao tốn thời gian hoặc chi phí đáng kể. Nếu giai đoạn đầu tiên này mang lại kết quả thuận lợi, người mua hoặc nhà phát triển thường sẽ thương lượng một thư bày tỏ ý định với người bán về giá cả và các điều khoản quan trọng trước khi bắt đầu quá trình thẩm định chuyên sâu.

Khi khoản đầu tư thực hiện theo thư bày rõ ý định, việc thẩm định sẽ yêu cầu tốn kém hơn như đặt hàng các nghiên cứu của bên thứ ba cộng với việc dành nhiều thời gian đầu tư để hoàn thành phân tích sâu về bất động sản. Phân tích này tập trung vào lịch sử, tình trạng hiện tại và tiềm năng kinh tế mà bất động sản đó mang lại. Giai đoạn thứ 2 của quá trình thẩm định thường sẽ dẫn đến việc đàm phán và thực hiện hợp đồng mua bán. Trong suốt cả 2 giai đoạn, mục đích chính là kiểm tra tài sản về mặt vật lý, tài chính và pháp lý để giảm thiểu những bất ổn tài chính và xác định giá trị hiện tại và tương lai của tài sản.

Phạm vi thẩm định nhà phát triển dự án

Quá trình thẩm định thường bao gồm việc xem xét quyền sở hữu, địa lý, nghiên cứu địa hình, chi phí xây dựng hoặc cải tạo, tính khả thi của mục đích sử dụng (bất kể là nhà ở, khách sạn, thương mại…); nghiên cứu môi trường, hóa đơn thuế, tài chính của người bán, và chứng nhận vùng đầu tư. Nếu tài sản được tu bổ, việc thẩm định bao gồm việc xem xét khảo sát tài sản, giấy phép, các khoản thanh toán, nợ hiện có, hợp đồng thuê, bảng phí thuê, hợp đồng, bản thiết kế xây dựng, dự án kỹ thuật và thẩm định. Nhà phát triển tìm kiếm các dấu hiệu tủi ro có thể xảy ra với sản phẩm và nhiều cân nhắc khác.

Dưới đây, bạn sẽ tìm thấy các vấn đề chính trong phân tích thẩm định bất động sản với các mục thông tin được liệt kê được chọn lọc và xem xét để xác minh các giả định của đối tượng tài sản. Khả năng áp dụng của từng lĩnh vực sau và phạm vi phân tích trong từng lĩnh vực này sẽ thay đổi đáng kể dựa trên hoàn cảnh cụ thể của tài sản:

Kiểm tra Thực địa

Việc kiểm tra thực địa tài sản phải bao gồm, nếu có:

  • Khu vực xung quanh vị trí
  • Tình trạng chung của tài sản
  • Bảo trì hoãn lại
  • Tình trạng kết cấu của các tòa nhà
  • Tình trạng của hệ thống tòa nhà (hệ thống nước, điện, thang máy)
  • Điều kiện thổ nhưỡng
  • Cách tiếp cận
  • Tuân thủ quy tắc xây dựng
  • Tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy
  • Vấn đề xếp hạng bảo hiểm
  • Các mối nguy hiểm
Hợp đồng Thuê nhà

Việc phân tích các hợp đồng thuê tài sản cần xác nhận rằng không có nghĩa vụ bất thường hoặc những khoản nợ bất thường không được tiết lộ bằng cách xem xét các tài sản tương ứng :

  • Bảng phí cho thuê
  • Hợp đồng thuê và phụ lục thay đổi, bổ sung
  • Điều khoản tài chính
  • Điều khoản cho thuê, các tùy chọn gia hạn và mở rộng
  • Tiền thuê cơ bản, tiền thuê bổ sung và tiền thuê leo bậc
  • Thuế và phí sang nhượng
  • Yêu cầu bảo hiểm
  • Quyền hủy bỏ và lấy lại
  • Các nghĩa vụ chưa được thực hiện của chủ nhà
  • Nghĩa vụ bảo trì và sửa chữa
  • Các tùy chọn để gia hạn, mở rộng, mua bán
  • Quyền cho thuê lại, chuyển nhượng và/hoặc tiếp nhận
  • Nghĩa vụ bồi thường hết hạn
  • Nghĩa vụ bảo vệ môi trường
  • Xử lý tiền đặt cọc
  • Tranh chấp đang chờ xử lý
Các Khoản Nợ hiện hữu

Phân tích các khoản nợ hiện có để xác định các hạn chế trong việc thanh toán nợ, bao gồm việc xem xét :

  • Hợp đồng cho vay, kỳ phiếu
  • Chứng thư tín chấp/thế chấp
  • Chuyển nhượng hợp đồng thuê, tiền thuê và thu nhập
  • Các thỏa thuận bảo mật và đảm bảo
  • Báo cáo tài chính
  • Giấy cam kết cho vay
  • Xem xét các điều khoản tài chính
  • Số tiền gốc chưa thanh toán
  • Lãi suất, lãi phát sinh
  • Tỷ lệ khấu hao/thanh toán
  • Thời hạn và thanh toán
  • Ký quỹ thuế và ký quỹ bảo hiểm
Tiện ích & Giấy phép

Việc thẩm định kỹ bao gồm việc xem xét các giấy phép, các tiện ích và quyền sử dụng các tiện ích:

  • Tiện ích riêng
  • Giấy phép tòa nhà và hệ thống tòa nhà
  • Giấy phép xây dựng và giấy phép tiếp cận
  • Giấy phép môi trường
  • Giấy phép hoạt động đặc biệt
  • Giấy phép kinh doanh
  • Cấp thoát nước
  • Điện lực
  • Khí tự nhiên
  • Điện thoại và viễn thông
Vấn đề Môi trường và Trách nhiệm Pháp lý

Vi phạm luật môi trường có thể dẫn đến trách nhiệm pháp lý đáng kể đối với việc xử lý, do đó phải xem xét lại:

  • Giấy phép môi trường và tuân thủ
  • Tuân thủ luật pháp liên bang, tiểu bang, địa phương
  • Các hành động thực thi đang chờ xử lý hoặc bị đe dọa
  • Lịch sử tuân thủ của tài sản
  • Kiểm tra tiểu bang, liên bang hoặc địa phương có sẵn
  • Ô nhiễm từ các tài sản lân cận
Xây dựng, Vùng đầu tư và các Quy định khác

Xác nhận rằng mục đích sử dụng hiện tại và dự định của tài sản là hợp pháp bằng cách xác nhận việc tuân thủ những điều sau:

  • Mã xây dựng và phòng cháy chữa cháy
  • Đạo luật Người khuyết tật Hoa Kỳ (ADA)
  • Đánh giá chứng chỉ công suất
  • Tuân thủ quy hoạch tổng thể
  • Tuân thủ vùng quy hoạch
  • Quy hoạch tổng thể địa phương
  • Phát triển Đơn vị Quy hoạch (PUD)
  • Xả nước mưa
  • Động vật hoang dã/Các loài động vật có nguy cơ tuyệt chủng/Đất ngập nước
  • Dịch vụ cấp thoát nước
Đánh giá Quyền sở hữu, Nghiên cứu Hồ sơ Công khai, Thuế và Đánh giá

Các nỗ lực thẩm định phải bao gồm việc nghiên cứu rất nhiều hồ sơ công khai và nhận cam kết hoặc tóm tắt về quyền sở hữu để xem xét:

  • Mô tả pháp lý
  • Tuân thủ khảo sát
  • Bản đồ của người đánh thuế
  • Quyền sở hữu
  • Bồi thường do sự cố máy móc
  • Dễ dàng mang lại lợi ích/tạo gánh nặng cho đất đai
  • Giao ước, điều kiện và hạn chế
  • Chứng thư, thế chấp, hồ sơ UCC
  • Môi trường
  • Hội phí
  • Đánh giá quyền sở hữu bảo hiểm
  • UCC và hồ sơ bất động sản của quận
  • Hồ sơ kiện tụng và phá sản
  • Hồ sơ thế chấp theo phán quyết
  • Thư ký và người ghi hồ sơ quận
  • Hồ sơ Văn phòng Lưu trữ Trung tâm
  • Hồ sơ ấn định thuế
  • Thuế bán hàng phải nộp đối với tài sản cá nhân

Việc xem xét chuyên sâu ở trên về quy trình thẩm định bất động sản có một mục đích duy nhất: thể hiện cho các nhà đầu tư hiểu rằng vào thời điểm nhà phát triển, nhà tài trợ hoặc quỹ tìm trong khi tìm kiếm nhà đầu tư đã hoàn thành một lượng đáng kể thẩm định mà nhà đầu tư có thể yêu cầu bản sao mà không tốn chi phí hoặc thời gian. Dưới đây là một số gợi ý về cách tiến hành:

Tận dụng kết quả thẩm định hoàn tất

Để bắt đầu quá trình đầu tư, nhà đầu tư sẽ được cung cấp các tài liệu chào bán riêng lẻ bao gồm bản công bố thông tin đầu tư (PPM); thỏa thuận đăng ký (với bảng câu hỏi nhà đầu tư); thỏa thuận hợp tác (đối với công ty hợp danh hữu hạn) hoặc thỏa thuận hoạt động (đối với công ty TNHH); và các tài liệu hỗ trợ khác. Các tài liệu nhằm chia sẻ các điều khoản chào bán và giá trị của dự án. Những tài liệu này nên được xem xét cẩn thận và giải đáp tất cả các câu hỏi nếu có. Để đầu tư một cách khôn ngoan, nhà đầu tư cần cân đối giữa sự hào hứng khi tham gia giao dịch bất động sản và sự cẩn trọng cần thiết.

Sau khi xem xét các tài liệu chào bán cho một hoặc nhiều dự án và lựa chọn đầu tư, trước khi thực hiện thỏa thuận góp vốn và chuyển vốn, các nhà đầu tư nên yêu cầu các tài liệu thẩm định sau:

Kinh nghiệm của nhà phát triển

Kinh nghiệm của chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định sự thành công của dự án bất động sản. Trước khi đầu tư, nhà đầu tư cần khám phá và xác minh hồ sơ của nhà phát triển bằng cách hỏi về thành tích họ đã hoàn thành bao nhiêu giao dịch trong quá khứ. Nhà phát triển có kinh nghiệm với loại tài sản hiện tại hay không? Luôn tìm kiếm tên của nhà phát triển và các thành viên trong nhóm trên Internet để hiểu rõ về kinh nghiệm và hồ sơ cũng như các vụ kiện tụng trong quá khứ, các vụ phá sản, bồi thường và phán quyết hoặc đang chờ kiện tụng do vi phạm hợp đồng hoặc vi phạm luật chứng khoán.

Giấy tờ Sở hữu, Tài trợ và Quyền sở hữu

Các nhà đầu tư nên yêu cầu và nhà phát triển nên gửi các tài liệu về quyền sở hữu để chứng minh rằng bất động sản đã được mua lại. Nếu vẫn chưa được mua, chủ đầu tư nên cung cấp ý định và hợp đồng thu hồi đất để thể hiện nỗ lực mua lại bất động sản cũng như cung cấp thời gian kết thúc giao dịch mua. Hơn nữa trong nỗ lực này, việc yêu cầu thỏa thuận cho vay chứng minh rằng nguồn tài chính cấp cao đang có trong tay hoặc đang trong quá trình cung cấp bằng chứng về tính hợp pháp của dự án và dự án sẽ được cấp vốn hợp lý.

Báo cáo và nghiên cứu của bên thứ ba

Các báo cáo của bên thứ ba được nhà phát triển hoặc người cho vay cấp cao mua cho dự án cung cấp phân tích khách quan nhất về điểm mạnh và điểm yếu của bất động sản. Các báo cáo tiềm năng bao gồm định giá tài sản, thẩm định, đánh giá đặc điểm môi trường, khảo sát, nghiên cứu kỹ thuật, báo cáo tình trạng tài sản, nghiên cứu khả thi, báo cáo tình trạng tài sản…sẽ tiết lộ nhiều thông tin hữu ích. Đầu tiên, các báo cáo sẳn sàng này chứng minh tính hợp pháp của dự án (tức là dự án thực tế). Thứ hai, các báo cáo này cung cấp bằng chứng về năng lực của nhà phát triển để quản lý dự án đúng cách vì họ có đủ kinh phí và kinh nghiệm để hoàn thành phân tích thẩm định phù hợp. Cuối cùng, nội dung của các báo cáo này thảo luận về khả năng tồn tại của dự án cần được xem xét trước khi đầu tư bất chấp các tuyên bố trong PPM và tài liệu tiếp thị.

Thẩm định bổ sung khác

Cuối cùng, nhà đầu tư nên xem xét yêu cầu bất kỳ tài liệu nào khác được nêu ở trên trong “Phạm vi thẩm định nhà nhà phát triển” có thể áp dụng cho dự án hiện tại.

Tin tốt là không bước nào trong số các bước trên tiêu tốn bất kỳ chi phí nào của nhà đầu tư. Chi phí duy nhất là thời gian, điều này sẽ rất nhỏ nhưng mang lại lợi ích vô tận. Việc từ chối cung cấp các tài liệu thẩm định được yêu cầu cho một nhà đầu tư phải là một dấu cảnh báo thực tế rằng:

  • Dự án vẫn còn trong giai đoạn sơ khai do đó còn quá sớm trong quá trình thẩm định để đầu tư một cách khôn ngoan;
  • Nhà phát triển, nhà tài trợ hoặc quản lý quỹ có thể thiếu kinh nghiệm để tiến hành thẩm định phù hợp, do đó việc đầu tư cần hết sức thận trọng; hoặc
  • Nhà phát triển, nhà tài trợ hoặc quỹ không giới thiệu một dự án hợp pháp, do đó có thể sẽ không bao giờ là thời điểm tốt để đầu tư.

Hãy nhớ luôn sẵn sàng từ bỏ khoản đầu tư nếu cần thiết.

Thẩm định doanh nghiệp vận hành

Do những thay đổi chương trình EB-5 có hiệu lực vào ngày 21/11/2019, một số nguồn tài chính phi bất động sản đã tham gia thị trường EB-5 cho các doanh nghiệp đang hoạt động tìm kiếm vốn để mở rộng hoạt động. Các doanh nghiệp thường tìm kiếm ít hơn 5 nhà đầu tư EB-5. Tuy nhiên, điều quan trọng cần lưu ý là chỉ vì mức tăng có thể nhỏ, điều đó không có nghĩa là rủi ro liên quan đến các khoản đầu tư tiềm năng này cũng nhỏ. Điều quan trọng là phải xác thực các tuyên bố về bản chất tìm kiếm vốn của doanh nghiệp và mô hình kinh doanh của nó.

Thẩm định kinh doanh là một cuộc điều tra toàn diện về hoạt động kinh doanh, tình hình tài chính và triển vọng của doanh nghiệp. Đồng thời nó giúp xác định các rủi ro chính liên quan đến hoạt động kinh doanh. Phần lớn là việc thu thập các thông tin để xác nhận tính chính xác và tính đầy đủ của hồ sơ liên quan, bao gồm hoặc tham chiếu trong Kế hoạch Kinh doanh Toàn diện Matter of Ho của công ty và bản ghi nhớ về phát hành riêng lẻ.

Phạm vi rà soát thẩm định kinh doanh phù hợp khác nhau giữa các giao dịch tùy thuộc vào một số yếu tố, bao gồm bản chất hoạt động kinh doanh của công ty cụ thể, mức độ rủi ro liên quan đến việc chào bán, loại chứng khoán được cung cấp và các khu vực pháp lý trong đó chứng khoán đang được bán. Điều quan trọng mà các nhà đầu tư cần lưu ý rằng đây không phải là hướng dẫn chính xác để tiến hành thẩm định. Không thể thiết lập một bộ thống nhất các thủ tục thẩm định cho tất cả các giao dịch. Việc xác định mức độ thẩm định là cần thiết hoặc phù hợp hoặc điều gì tạo nên một “cuộc điều tra hợp lý” khác nhau tùy thuộc vào các sự kiện và hoàn cảnh cụ thể của từng lời chào mua và từng công ty.

Tóm tắt các mục chính cần được đề cập như một phần của quy trình thẩm định của nhà đầu tư EB-5, liên quan đến chào bán riêng lẻ để đầu tư vào một doanh nghiệp đang hoạt động. Trong thực tế, việc điều tra thẩm định có thể được phân loại thành:

  • Thẩm định doanh nghiệp;
  • Thẩm định pháp lý; và
  • Tài chính & kế toán

Thẩm định doanh nghiệp

Thẩm định doanh nghiệp được thực hiện để có kiến thức chuyên sâu (kinh doanh và tài chính) về công ty (cho dù là đầu tư trực tiếp hay đầu tư thông qua trung tâm vùng) và để đánh giá tình trạng tài chính, các khoản nợ phải trả, nhân viên điều hành của công ty, rủi ro trọng yếu và tính khả thi của thị trường mà nó hoạt động. Thẩm định doanh nghiệp xem xét các vấn đề sâu rộng, bao gồm:

  • Thị trường nơi doanh nghiệp hoạt động.
  • Đối thủ cạnh tranh và các rào cản gia nhập thị trường.
  • Điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp.
  • Hoạt động sản xuất, bán hàng và tiếp thị của doanh nghiệp.
  • Nghiên cứu và phát triển.
  • Dự báo tình hình kinh doanh và ngân sách của doanh nghiệp.
  • Tiềm năng và chiến lược tăng trưởng trong tương lai.
  • Mối quan hệ với các cổ đông lớn.
  • Sử dụng tiền thu được từ đầu tư.

Việc thẩm định doanh nghiệp được thực hiện bằng cách sử dụng một số hoặc tất cả các cuộc điều tra sau:

  • Xem xét kỹ lưỡng kế hoạch kinh doanh tuân thủ Matter of Ho.
  • Yêu cầu một cuộc họp với ban quản lý cấp cao để thảo luận các câu hỏi cụ thể liên quan đến nền tảng của công ty, sản phẩm và dịch vụ, thị trường cạnh tranh, nghiên cứu và phát triển, bán hàng và tiếp thị và bất kỳ câu hỏi nào khác mà họ có mà không được đề cập hoặc hỗ trợ trong kế hoạch kinh doanh.
  • Yêu cầu một chuyến tham quan thực tế các cơ sở chính hoặc các địa điểm bán lẻ của doanh nghiệp.
  • Xem xét tình hình tài chính trong quá khứ và dự kiến của doanh nghiệp, tốt nhất là sổ sách và hồ sơ tài chính do kế toán viên lập hoặc tốt hơn là báo cáo tài chính đã được kiểm toán.
  • Xem xét các báo cáo và nghiên cứu của bên thứ ba được yêu cầu từ các chuyên gia tư vấn của bên thứ ba, chẳng hạn như nghiên cứu tính khả thi hoặc đánh giá rủi ro liên quan đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Điều này sẽ giúp ích trong việc đánh giá các đề xuất được nêu trong bản ghi nhớ về bản cổng bố thông tin đầu tư. Các nhà đầu tư tiềm năng nên yêu cầu thảm khảo chúng nếu có bất kỳ nghiên cứu hoặc báo cáo nào như vậy.

Thẩm định về mặt pháp lý

Các lĩnh vực xem xét chính được đề cập trong thẩm định pháp lý, bao gồm việc phân tích về:

  • Các tài liệu về tổ chức bao gồm cấu trúc vốn, điều lệ và các điều luật, và các quyền mà Nhà đầu tư EB-5 sẽ có so với quyền của ban quản lý và các cổ đông khác.
  • Quyền sở hữu trí tuệ và công nghệ, giấy phép và hồ sơ bảo vệ thẩm định của công ty.
  • Các thỏa thuận quan trọng đối với doanh nghiệp và gây ra rủi ro kinh doanh hoặc trách nhiệm pháp lý quan trọng. Việc xem xét các thỏa thuận này có thể nêu ra nhiều vấn đề khác nhau cần xem xét, bao gồm:
  • Có cần phải sửa đổi hợp đồng tín dụng hoặc công cụ nợ khác trước khi tiến hành đợt chào bán không?
  • Liệu doanh nghiệp có một hợp đồng cung cấp chính sẽ chấm dứt trong tương lai gần?
  • Doanh nghiệp có một vài hợp đồng hoặc khách hàng lớn cụ thể cần thiết cho khả năng tồn tại của doanh nghiệp không?
  • Các vấn đề về thuế có thể ảnh hưởng đến tình hình tài chính của công ty.
  • Quản lý và nhân viên, bao gồm cả việc thu xếp lương thưởng và phúc lợi.
  • Vấn đề môi trường.
  • Doanh nghiệp có dính líu đến bất kỳ tranh chấp hoặc kiện tụng quan trọng nào hay không?
  • Bảo hiểm toàn diện.
  • Điều tra quyền sở hữu đối với bất kỳ tài sản nào.
  • Khuôn khổ pháp lý, bao gồm việc tuân thủ luật pháp và các quy định quan trọng đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp.
  • Chiến lược, kế hoạch và dự kiến của nhà doanh nghiệp.
  • Triển vọng ngành và bất kỳ vấn đề cụ thể nào đối với lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp.

Các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng (hoặc luật sư của họ) cũng có được thông tin về một doanh nghiệp từ nhiều nguồn khác nhau. Mặc dù trang web của một công ty là một điểm khởi đầu tốt, nhưng các nhà đầu tư cũng nên tìm kiếm trên Internet để tìm kiếm các mục tin tức và thông tin khác về doanh nghiệp, ban quản lý và ngành hoạt động. Tuy nhiên, một số nguồn thông tin truyền thống về tài sản vô hình vẫn có thể quan trọng. Ví dụ:

  • Sự tồn tại của bất kỳ bằng sáng chế và đăng ký thương hiệu nào, bao gồm cả đơn đăng ký đã được nộp tại Văn phòng Nhãn hiệu và Bằng sáng chế Hoa Kỳ.
  • Thông tin về bất động sản có thể được tìm thấy tại cục đăng ký đất đai địa phương.

Ngoài ra, cố vấn của công ty có thể xem xét trong một số trường hợp nhất định yêu cầu tìm kiếm các mục sau liên quan đến nợ và khả năng mất khả năng thanh toán của công ty:

  • Hồ sơ phá sản
  • Hồ sơ UCC
  • Thuế liên bang, thuế tiểu bang và bản án bồi thường hoặc chống lại doanh nghiệp và các công ty con của doanh nghiệp

Những tìm kiếm này có thể được yêu cầu thông qua một công ty dịch vụ doanh nghiệp. Công ty này điều phối và tiến hành tìm kiếm hồ sơ công khai của từng tiểu bang và thành phố hiện hành hoặc địa phương khác để tìm bằng chứng về bất kỳ hồ sơ phá sản hoặc chủ nợ hoặc nợ thuế. Ví dụ, việc tìm kiếm thế chấp phải được thực hiện đối với tình trạng thành lập doanh nghiệp và các công ty con của nó. Các nguồn thông tin công khai khác về doanh nghiệp bao gồm:

  • Bất kỳ hồ sơ quy định công khai nào của doanh nghiệp.
  • Thông cáo báo chí của doanh nghiệp và các công ty con và chi nhánh khác.
  • Các báo cáo của nhà phân tích và cơ quan xếp hạng về doanh nghiệp hoặc lĩnh vực hoạt động.
  • Các phương tiện truyền thông của bên thứ ba đưa tin về doanh nghiệp hoặc lĩnh vực hoạt động của doanh nghiệp đó.

Tuy nhiên, việc thu thập lượng thông tin có giá trị phải được tiến hành từ chính doanh nghiệp. Các cuộc phỏng vấn với ban giám đốc của doanh nghiệp có thể cung cấp thông tin có giá trị. Thời gian của doanh nghiệp có giới hạn, vì vậy các câu hỏi cần được chuẩn bị trước và chỉ nên giới hạn ở những thông tin không thể tìm được ở các nguồn khác. Ngoài ra, hãy cân nhắc một chuyến tham quan doanh nghiệp thực tế để tận mắt quan sát cơ sở vật chất của doanh nghiệp, điều kiện bảo dưỡng cơ sở và hệ thống trang thiết bị, việc tuân thủ các quy định về bảo vệ môi trường đi kèm với phát triển doanh nghiệp…

Thẩm định tài chính và kế toán

Việc thẩm định tài chính và kế toán thường do kế toán phụ trách và được tiến hành với các thành viên của bộ phận kế toán, thủ quỹ và tài chính của doanh nghiệp cũng như các kiểm toán viên bên ngoài. Thẩm định tài chính thường bao gồm việc xem xét các mục sau:

  • Báo cáo tài chính trong quá khứ và quy ước bao gồm bất kỳ thay đổi trọng yếu nào so với kỳ báo cáo năm trước và các khoản mục quan trọng trong báo cáo tài chính (như sửa đổi, giảm giá, giao dịch bất thường, mua lại, công cụ phái sinh và phòng ngừa rủi ro, dự trữ, các thỏa thuận ngoài bản cân đối, hoặc nợ phải trả được ghi nhận)
  • Dự kiến, ngân sách và bất kỳ kế hoạch dài hạn nào của doanh nghiệp
  • Chứng khoán nợ chưa thanh toán, các khoản tín dụng hiện có, và bất kỳ thỏa thuận tài chính nào khác. Xác định liệu việc chào bán có vi phạm bất kỳ thỏa thuận tài chính hiện có nào của doanh nghiệp hay không
  • Điều kiện tài chính hiện tại của tổ chức phát hành và các điều kiện trong ngành của doanh nghiệp.
  • Báo cáo nghiên cứu của các bên phân tích khác
  • Các xu hướng lịch sử trong ngành
  • Triển vọng của doanh nghiệp. Điều này liên quan đến việc so sánh kỳ vọng với các xu hướng trong tương lai dựa trên các yếu tố như dự báo ngân sách và dòng tiền.
  • Điều kiện ngành và sự cạnh tranh. Đối tượng khách hàng chính của doanh nghiệp và các hợp đồng được ký kết?
  • Việc sử dụng tiền thu được
  • Dự toán chi tiêu vốn

Rủi ro báo cáo tài chính

Các nhà đầu tư tiềm năng cần lưu ý về bất kỳ “dấu hiệu cảnh báo” nào trong báo cáo tài chính có thể tiết lộ rằng không nên tin tưởng hoàn toàn vào báo cáo tài chính. Một số ví dụ về dấu hiệu cảnh báo bao gồm:

  • Thay đổi trong đánh giá rủi ro tín dụng nội bộ
  • Suy giảm uy tín/tài sản
  • Tăng thu nhập với các khoản thu bất thường hoặc thu một lần
  • Chuyển chi phí hiện tại sang thời kỳ sau hoặc chuyển doanh thu trong tương lai sang thời kỳ hiện tại
  • Các thực thể ngoài bảng cân đối
  • Nhiều đơn hàng tồn đọng của khách hàng
  • Ban quản lý tuyên bố rằng khóa thông tin cho một giao dịch quan trọng là không khả dụng
  • Việc xác định thời hạn hợp đồng mua bán để cho phép ghi nhận doanh thu kịp thời
  • Việc đặt trước doanh số ký gửi lớn vào cuối quý
  • Cơ cấu tổ chức phức tạp mà không có bất kỳ mục đích kinh doanh cụ thể nào
  • Hệ thống và quy trình kiểm soát chậm trễ trong giai đoạn phát triển nhanh chóng
  • Các tài khoản hoặc hoạt động quan trọng trong các khu vực pháp lý thiên đường thuế

Một lần nữa, việc từ chối cung cấp các tài liệu thẩm định được yêu cầu cho một nhà đầu tư nên là một dấu hiệu rằng không nên tiếp tục với dự án này.

Thẩm định về di trú

Bởi vì nhà đầu tư đang đưa ra quyết định đầu tư với mục tiêu định cư, các nhà đầu tư EB-5 tiềm năng nên đánh giá khả năng khoản đầu tư sẽ đảm bảo được mục tiêu của họ. Vì thế cho nên các nhà đầu tư có thể dựa vào bên tư vấn để phân tích những điều sau:

Khu vực việc làm mục tiêu

Để xác nhận rằng các nhà đầu tư đang đầu tư số tiền thích hợp, họ phải biết liệu doanh nghiệp nhận đầu tư có nằm trong khu vực việc làm mục tiêu (TEA) hay không. Nếu khoản đầu tư vào TEA, khoản đầu tư tối thiểu là $US800.000 và nếu không, khoản đầu tư tối thiểu là $US1.050.000.

Doanh nghiệp nên cung cấp cho tất cả các nhà đầu tư EB-5 một lá thư từ một chuyên gia EB-5 rằng đường điều tra dân số mà doanh nghiệp đặt trụ sở là TEA, hoặc liền kề với TEA và mức trung bình có trọng số của tỷ lệ thất nghiệp trong cả TEA và các vùng điều tra dân số lân cận lớn hơn 150% tỷ lệ thất nghiệp trung bình của cả nước. Ngoài ra, doanh nghiệp có thể triển khai vốn của nhà đầu tư EB-5 ở khu vực nông thôn, nơi cũng yêu cầu số tiền đầu tư tối thiểu $US800.000. Các nhà đầu tư EB-5 không nên xem xét đầu tư $US800.000 mà không có bằng chứng rằng các khoản tiền sẽ được triển khai trong TEA.

 Tạo việc làm

Mỗi khoản góp vốn của nhà đầu tư EB-5 phải được triển khai để tạo ra 10 việc làm trong khoảng thời gian từ 3 đến 5 năm. Các nhà đầu tư nên tiến hành thẩm định kinh doanh, như mô tả ở trên để biết rằng khoản đầu tư có khả năng tạo ra số lượng việc làm cần thiết một cách hợp lý. Các nhà đầu tư nên tìm cách đầu tư vào các dự án kỳ vọng tạo ra nhiều hơn 10 công việc cần thiết cho mỗi nhà đầu tư và, các nhà đầu tư không nên xem xét một dự án tuyên bố tạo ra ít hơn 12 công việc cho mỗi nhà đầu tư.

Các dự án được thực hiện thông qua một trung tâm vùng phải cung cấp một bản phân tích tạo việc làm, được chuẩn bị bởi chuyên gia kinh tế EB-5. Trong trường hợp bản phân tích tạo việc làm đã được cung cấp, bản phân tích đó sẽ được xem xét bởi luật sư hoặc bên tư vấn di trú đủ điều kiện có kinh nghiệm trong EB-5 và các giả định cùng các tính toán được đưa ra trong phân tích phải được nhà đầu tư xác nhận. Các khoản đầu tư vào các doanh nghiệp đang hoạt động và các khoản đầu tư nhỏ hơn khác có thể không dựa trên phân tích tạo việc làm. Trong những trường hợp này, điều bắt buộc là chiến lược tạo việc làm của doanh nghiệp phải rõ ràng và hợp lý. Cần tiến hành thẩm định kinh doanh để xác minh, trong phạm vi có thể, các yêu cầu tạo việc làm của doanh nghiệp.

Thẩm định Trung tâm vùng

Nếu khoản đầu tư EB-5 thông qua trung tâm vùng được USCIS phê duyệt, số phận của nhà đầu tư nằm trong tay của trung tâm vùng cũng như nhà phát triển dự án. Do đó, các nhà đầu tư nên truy cập trang danh sách các trung tâm vùng đã được phê duyệt trên trang website USCIS để xác nhận chỉ định của trung tâm vùng và xem xét trang web của họ để biết thêm thông tin về kinh nghiệm và nền tảng chuyên môn sẵn có. Đồng thời nhà đầu tư nên đề phòng bất kỳ dấu hiệu rủi ro không mong muốn có thể xảy ra về các giao dịch trước đó và các câu hỏi quy định.

Xem ví dụ về thông tin Trung tâm vùng được chỉ định

Yêu cầu “Đầu tư rủi ro”

Các quy tắc của chương trình EB-5 yêu cầu vốn của nhà đầu tư EB-5 phải duy trì ở mức “rủi ro” trong suốt thời gian nhà đầu tư cư trú có điều kiện. Thời gian cư trú có điều kiện là khoảng thời gian khoảng 2 năm bắt đầu khi nhà đầu tư vào Hoa Kỳ và kết thúc khi nộp đơn I-829. Đầu tiên, các nhà đầu tư mong muốn xác nhận thông qua thẩm định thường xuyên, rằng dự án được triển khai vốn là một dự án ổn định, sẽ tồn tại và phát triển ngoài việc cư trú có điều kiện của họ. Tuy nhiên, đối với cả bất động sản và các doanh nghiệp đang hoạt động, cần dự tính trước các chiến lược thoái vốn và thanh lý khoản đầu tư của nhà đầu tư. Các nhà đầu tư phải tin tưởng rằng có một giải pháp hoặc chiến lược tái sử dụng vốn tồn tại. Nghĩa là vốn của họ có thể được triển khai lại vào một dự án “rủi ro” khác nếu thời gian cư trú có điều kiện của họ chưa kết thúc.

Tuy nhiên, không phải tất cả các giải pháp hoặc chiến lược tái sử dụng vốn đều như nhau. Khi đánh giá chiến lược tái sử dụng vốn của một doanh nghiệp, các nhà đầu tư nên xem xét:

  • Liệu khoản đầu tư có được tái triển khai vào một dự án mang lại kết quả nhập cư thuận lợi không?
  • Liệu khoản đầu tư có được triển khai lại thành một dự án tương đương với doanh nghiệp hiện hữu không?
  • Khoản đầu tư sẽ được triển khai lại vào một dự án do NCE kiểm soát hay bởi một bên nào hoàn toàn khác?
  • Liệu khoản đầu tư của họ có được triển khai lại trong một dự án rủi ro?
  • Đầu vào là gì, khi nhà đầu tư tham gia tái đầu tư, như quyền chọn không tham gia hoặc quyền chọn đồng ý tham gia?
  • Liệu nhà đầu tư đồng ý với doanh nghiệp là họ có thể nhận vốn để tái sử dụng? (nhà đầu tư nên hiểu là quyền đồng ý không phải lúc nào cũng được đề xuất)
  • Nhà đầu tư có thể được hoàn lại vốn trong thời gian ngắn sau khi thời gian cư trú có điều kiện của họ kết thúc. Hay vốn của họ không có tính thanh khoản và bị khóa vào dự án được tái sử dụng khác?
  • Ngày thanh khoản dự kiến của dự án được tái sử dụng vốn là bao lâu?
  • Khoản đầu tư được tái sử dụng vốn có mang lại lợi nhuận hoặc chia sẻ lợi nhuận như ban đầu đã thỏa thuận không? Các nhà đầu tư sẽ được hưởng lợi tức lớn hơn để đổi lấy vốn của họ được tái sử dụng?
  • Họ có đủ thông tin để đánh giá chiến lược tái sử dụng vốn của doanh nghiệp không?

Các yếu tố nêu trên áp dụng như nhau trong bối cảnh trung tâm vùng và liên quan đến các khoản đầu tư trực tiếp và việc thực hiện các yếu tố đó sẽ làm giảm đáng kể rủi ro nhập cư.

Việc thẩm định đòi hỏi thời gian và sự chú ý đến từng chi tiết sẽ giúp nhà đầu tư tránh được những sai lầm. Thẩm định toàn diện trước khi đầu tư là một chiến lược quản lý rủi ro cần được thực hiện bởi tất cả các nhà đầu tư một cách nghiêm túc. Mặc dù không có gì là hoàn toàn chắc chắn trong việc đầu tư, nhưng sự thẩm định có thể cung cấp mức độ đảm bảo cao hơn nhiều. Việc thực hiện trách nhiệm giải trình trước khi cam kết đầu tư hầu hết xuất phát từ ý thức thông thường và trong một số trường hợp, là nghĩa vụ pháp lý. Tuy nhiên, có những nghiên cứu chỉ ra mối tương quan thuận giữa mức độ cẩn trọng của nhà đầu tư và kết quả đầu tư sau đó.

Vui lòng đón xem tiếp bài hướng dẫn đầu tư số 3 – BƯỚC 4: Dịch vụ tư vấn EB-5 chuẩn bị hồ sơ

Nguồn: EB-5 Visa Blog

Tài liệu cẩm nang hướng dẫn đầu tư EB-5 từ EB5Investors định hướng các bước đầu tư EB-5 với mức đầu tư tối thiểu $US800.000 và để nhận được thường trú nhân (PR) tại Hoa Kỳ. Hướng dẫn này bao gồm các yêu cầu đối với chương trình EB-5, tiến trình, số tiền đầu tư, cách chọn dự án EB-5, các chiến lược thẩm định, vai trò của các đơn vị dịch vụ EB-5 khác nhau, cách thức chuẩn bị đơn đăng ký đầu tư, quy trình đầu tư để có thường trú nhân, cách thức để có được thẻ xanh vĩnh viễn và cuối cùng là các yêu cầu làm thế nào để trở thành công dân Hoa Kỳ.

Bài viết do các luật sư và chuyên gia soạn thảo với thông tin cập nhật theo luật EB-5 mới, tháng 03/2022. Chúng tôi sẽ lần lượt giới thiệu với các nhà đầu tư về 9 bài viết tương ứng với 9 bước đầu tư cơ bản.

Đăng ký tư vấn

CNW rất vui đón chào các nhà đầu tư tham gia tư vấn 1:1 tại văn phòng CNW để tìm hiểu chiến lược, cách thức đầu tư và các dự án EB-5 an toàn, nhanh và khả thi. Chúng tôi sẽ hướng dẫn và đồng hành từng bước trong hành trình đầu tư EB-5 cho từng nhà đầu tư để sở hữu thẻ xanh và hoàn vốn thành công.

Đăng ký ngay để tìm hiểu và giữ suất đầu tư. Vui lòng điền vào FORM ĐĂNG KÝ bên dưới hoặc liên hệ hotline 0908835533

Tham khảo thêm thông tin hướng dẫn đầu tư dự án EB-5:

Facebooktwitterlinkedinby feather

Xem thêm thông tin: